2026'nın ikinci çeyreği, verilerin altı aydır gösterdiğini doğruladı: Budva emlak pazarı artık volatil değil — fiyatların spekülasyonla değil ekonomiyle hareket ettiği olgun bir aşamaya girdi.
Mikro lokasyona göre fiyatlar
Q2 tüm tipolojiler ortalaması:
- Eski şehir + merkez: €4.250/m² (↑ %3,1 YoY) — yapısal kıtlık fiyatı korur
- Bečići ve Rafailovići: €3.800/m² (↑ %2,4 YoY) — en yüksek işlem hacmi
- Lapčići, Markovići, Reževići: €3.100/m² (↑ %5,8 YoY) — en güçlü büyüme, alıcılar kalabalıksız deniz manzarası istiyor
- Pržno ve Sveti Stefan: €5.900/m² (↑ %1,9 YoY) — premium segment stabil
Satış hızı
€350.000 altındaki iyi fiyatlanmış üniteler için medyan satışa-kadar-gün süresi 142 (Q4 2025) günden Q2 2026'da 89 güne düştü. Bu, Budva'nın pandemi öncesi seviyelerden bu yana gösterdiği en güçlü likidite. €600.000 üzeri premium segment yavaş kalmaya devam ediyor (medyan 187 gün) — yüksek giriş bariyeri artı daha küçük aktif alıcı havuzu.
Bu çeyreğin en talep edilen mikro lokasyonu
Sürpriz: Lapčići ve çevresindeki yamaç bölgesi işlem hacminde YoY %28 artış kaydetti. Bu trend olgunlaşan bir pazarı yansıtıyor — üç yıl önce Bečići'yi kovalayacak alıcılar şimdi plajdan 2-3 km uzakta %25-30 daha düşük fiyatla daha sakin bir yeri seçiyor.
Kira getirisi
50-80 m² daireler için sezonluk (Mayıs–Eylül) brüt getiri:
- Budva merkez: %7-9 (doluluk %78)
- Bečići: %8-11 (doluluk %84)
- Lapčići: %6-8 (doluluk %71)
Net getiri tipik olarak 4-5 puan daha düşüktür (vergi, bakım, kiralamayı dışarıya verirseniz acente komisyonu).
Q3-Q4 tahmini
Sezon güçlü görünüyor — Temmuz/Ağustos rezervasyonları 2025'in aynı noktasının %18 üzerinde. Q3'te düşük sezonluk arzın etkisiyle %1-2 mütevazı bir fiyat artışı, ardından yeni arzın pazara girmesiyle Q4'te olası bir düzeltme bekliyoruz (üç büyük Bečići projesi Eylül/Ekim'de satışa çıkıyor).
Veriler Budva kadastrosundan, bölgesel MLS beslemelerinden ve Sigma'nın 340+ Q2 2026 müzakere kaydından alınmıştır.