Drugi kvartal 2026. potvrdio je ono što su podaci pokazivali već šest mjeseci: Budva tržište nekretnina nije više volatilno — ulazi u zrelu fazu gdje cijene rastu sa ekonomijom, a ne sa špekulacijama.
Cijene po mikro-lokaciji
Q2 prosjek po segmentu (sve tipologije):
- Stari grad i centar: €4.250/m² (↑ 3.1% YoY) — strukturna oskudica drži cijenu
- Bečići i Rafailovići: €3.800/m² (↑ 2.4% YoY) — najveći obim transakcija
- Lapčići, Markovići, Reževići: €3.100/m² (↑ 5.8% YoY) — najjači rast, kupci traže pogled na more bez gužve
- Pržno i Sveti Stefan: €5.900/m² (↑ 1.9% YoY) — premium segment stabilizovan
Prodajna dinamika
Dani-do-prodaje (median) za well-priced jedinice ispod €350.000 spustili su se sa 142 (Q4 2025) na 89 dana u Q2 2026. To je najjača likvidnost koju je Budva imala od pred-pandemijskih nivoa. Premium segment iznad €600.000 ostaje tromi (median 187 dana) — visok ulazni prag plus manje aktivnih buyer-a.
Najtraženija mikro-lokacija ovog kvartala
Iznenađenje: Lapčići i okolne brdske zone beleže 28% rast volumena transakcija YoY. Trend reflektuje sazrijevanje tržišta — kupci koji bi prije 3 godine tražili Bečiće sad biraju mirniju lokaciju 2-3 km od plaže za 25-30% nižu cijenu.
Rentijerski prinos
Sezonski (maj–septembar) bruto prinos za apartmane 50-80 m²:
- Centar Budve: 7-9% (occupancy 78%)
- Bečići: 8-11% (occupancy 84%)
- Lapčići: 6-8% (occupancy 71%)
Net prinos je tipično 4-5 procentnih poena niži (porez, troškovi održavanja, agencijska provizija ako se najam outsource-uje).
Predviđanja za Q3-Q4
Sezona izgleda jaka — booking-uri za jul/avgust već 18% iznad iste tačke 2025. Očekujemo blagi rast cijena 1-2% u Q3 zbog smanjene ponude iz sezone, pa potencijalnu korekciju Q4 kad nova ponuda izađe na tržište (3 veća projekta u Bečićima ulaze u prodaju septembar/oktobar).
Podaci iz katastra Budva, MLS-a regionalnih agencija, plus Sigma interna baza od 340+ pregovora tokom Q2 2026.