Karadağ, yabancı alıcılar için tamamen açık bir mülk piyasasına sahip birkaç Avrupa ülkesinden biridir — AB, İngiltere, ABD, Rusya ve 60'tan fazla diğer ülkenin vatandaşları, özel izin gerekmeden, yerel halkla aynı koşullarda daire, villa veya ticari mülk satın alabilir.
Başlamadan önce ihtiyacınız olanlar
Yabancı alıcı için yalnızca pasaport ve yerel vergi dairesi tarafından 24-48 saat içinde verilen vergi kimlik numarası (PIB) gereklidir. Avukat (advokat) zorunlu bir katılımcıdır — müzakerelerden önce seçilmelidir, sonra değil.
7 adımlık süreç
- Hukuki due diligence — tapu, kadastro kaydı, takyidatlar, ipotekler. 3-7 gün, €300–600.
- Ön sözleşme — depozito genellikle fiyatın %10'u. Noter tasdikli olmalıdır.
- Devir vergisi ödemesi — tüzel kişiler için %3, bireyler için %3 (birinci konut için 100 m²'ye kadar muafiyet).
- Ana sözleşme noterde — satıcı, alıcı ve her iki avukat hazır bulunmalıdır.
- Fiyat ödemesi — avukatın emanet hesabı üzerinden veya tasdikli doğrudan transferle.
- Kadastro kaydı — 5-15 gün. Bu adım olmadan satın alma yasal olarak tamamlanmaz.
- Anahtar teslimi + protokol — fotoğraflı durum kaydı.
Tipik bütçe (Budva'da 100 m²'ye kadar daire)
- Mülk fiyatı: €180.000–350.000
- Devir vergisi (%3): €5.400–10.500
- Noter ücretleri: €800–1.500
- Avukat: €1.500–3.000 (veya fiyatın %1-1.5'u)
- Kadastro kaydı: €150–300
Ek maliyetler tipik olarak satın alma fiyatının %4-6'sına denk gelir. Ciddi müzakerelerden önce bütçeleyin.
En sık gördüğümüz hatalar
1. Avukatsız satın alma. Noter, mülkün hukuki geçmişini doğrulamaz — bu avukatın işidir. Advokat'ınıza ödenen €1.500, tüm süreçte yapılabilecek en iyi yatırımdır.
2. Yalnızca «temiz tapu»ya güvenme. İnşaat ruhsatını, imar planını, herhangi bir denetim kararını ve binanın kadastroya yasal olarak kayıtlı olup olmadığını da kontrol etmelisiniz (kıyıdaki binaların tarihsel olarak %30'undan fazlası kayıtsızdı).
3. %10'dan fazla peşinat ödeme. Standart depozito %10, bazen %20'ye kadar. Bunun üzerindeki her şey riski alıcıya kaydırır — avukatınız buna izin vermemelidir.
Zaman çizelgesi
Tipik süreç: mülkü bulmaktan kadastro kararını almaya kadar 4-6 hafta. Off-plan satın almalar (yeni yapı), taşınmadan önce ek 6-12 ay gerektirir. Buna göre planlayın.
Bu hukuki tavsiye değildir — kendi durumunuz için her zaman kayıtlı bir Karadağ avukatına danışın. Sigma; Budva, Tivat ve Kotor'da güvenilir partnerler önerebilir.