Crna Gora je jedna od rijetkih evropskih zemalja sa otvorenim tržištem za strane kupce — građani EU, Velike Britanije, SAD-a, Rusije i preko 60 drugih zemalja mogu kupiti stan, vilu ili poslovni prostor pod istim uslovima kao i lokalno stanovništvo, bez specijalnih dozvola.
Šta vam treba prije nego što počnete
Strani kupac treba samo pasoš i poreski identifikacioni broj (PIB) koji se izdaje za 24-48 sati u nadležnoj poreskoj upravi. Pravnik (advokat) je obavezan učesnik u transakciji — bira se prije pregovora, ne poslije.
Proces u 7 koraka
- Pravna provjera (due diligence) — list nepokretnosti, ZK uložak, tereti, hipoteke. Trajanje 3-7 dana, košta €300–600.
- Predugovor — depozit obično 10% cijene. Mora biti overen kod notara.
- Plaćanje poreza na promet — 3% za pravna lica, 3% za fizička lica koja kupuju prvu nekretninu (do 100 m² oslobođenje za stalno stanovanje).
- Glavni ugovor kod notara — obavezno prisustvo prodavca, kupca, oba advokata.
- Uplata kupoprodajne cijene — preko escrow računa advokata ili direktnim transferom uz overu.
- Registracija u katastru — 5-15 dana. Bez ovog koraka kupovina nije pravno završena.
- Predaja ključeva + protokol — fotodokumentacija stanja.
Tipični budžet (apartman do 100 m² u Budvi)
- Cijena nekretnine: €180.000–350.000
- Porez na promet (3%): €5.400–10.500
- Notarski troškovi: €800–1.500
- Advokat: €1.500–3.000 (ili 1-1.5% cijene)
- Katastarska registracija: €150–300
Ukupni dodatni troškovi tipično 4-6% kupoprodajne cijene. Sve treba budžetirati prije ozbiljnih pregovora.
Najčešće greške koje vidimo kod stranih kupaca
1. Kupovina bez advokata. Notar ne provjerava pravnu istoriju nekretnine — to je posao advokata. €1.500 plaćeno advokatu je rutinski najbolja investicija u procesu.
2. Vjerovanje da je «čista zemljišnja knjiga» dovoljno. Treba provjeriti i lokacijsku dozvolu, urbanistički plan, eventualne građevinske inspekcije, da li je objekat legalno uvezen u katastar (u Crnoj Gori je 30%+ priobalnih objekata istorijski bilo bespravno).
3. Avansno plaćanje preko 10%. Standardni depozit je 10%, ponekad do 20%. Sve preko toga prebacuje rizik na kupca — advokat to ne smije dozvoliti.
Vremenski okvir
Tipičan proces: 4-6 sedmica od pronalaska nekretnine do dobijanja katastarskog rješenja. Off-plan kupovine (novogradnja) zahtjevaju dodatne 6-12 mjeseci do useljenja. Planirajte u skladu.
Ovo nije pravni savjet — uvijek konsultujte registrovanog advokata za vašu specifičnu situaciju. Sigma može preporučiti partnere u Budvi, Tivtu i Kotoru.